築古物件は、どこを見ればいい？購入前に確認したい7つのポイント

GLOBAL RESORT FIELD NOTE

不動産を取得し、宿として再生・運営してきた会社の現場コラムです。株式会社グローバルリゾートレジデンスが、築古ホテルや収益物件を内見するときの判断を、そのままお伝えします。

私たちは築古のホテルや収益物件を見に行くと、きれいな客室より先に屋上と機械室を見ます。壁紙や内装は比較的直しやすくても、建物の裏側にある設備は数百万円から数千万円の工事につながることがあるからです。

内見で、私たちが最初にすること

内見で優先したいのは、きれいに見える客室よりも「屋上」と「機械室」です。直す時期と費用を読める状態にすれば、価格交渉や購入後3年間の資金計画に反映できます。

実例｜GR HONKAWA

空室が多かった築古アパートを、宿泊施設へ

広島市中心部という立地を活かし、全室キッチン・洗濯機付きのアパートメントホテルとして再生しました。建物の弱点だけでなく「どの用途なら立地が生きるか」を同時に見るのが、私たちの内見です。

築古物件の購入前に確認したい屋上・給水・空調・電気・消防・エレベーター・厨房の7項目 — 客室の見た目だけでなく、営業停止や大きな修繕費につながる設備を先に確認します。

私たちが購入前に確認する7か所

屋上・屋根の防水
防水層のふくれ、ひび割れ、シートの浮き、排水口の詰まり、最上階の雨染みを確認します。「今は漏れていない」だけでは十分ではありません。前回の改修時期が分からない場合は、早めの更新を想定して見積もります。
受水槽・ポンプ・給水管
受水槽の材質と設置年、ポンプの銘板、配管の材質を見ます。古い鉄管は赤水の原因になり、配管更新では壁や天井を開けるため、工事費に加えて休業の影響も考える必要があります。
空調の室外機
屋上や建物裏の室外機は、型式と製造年をまとめて記録します。同じ時期に入れた設備は交換時期も重なりやすいため、1台だけでなく全体の更新費として考えます。
キュービクル・電気容量
高圧受電設備があれば年式と点検記録を確認します。IH、大型空調、EV充電器などを追加する計画がある場合は、現在の容量で足りるか、引き込み工事まで必要かを契約前に確認します。
消防設備
自動火災報知設備、スプリンクラー、誘導灯、消火器と、過去の点検報告書を見ます。報告書の指摘事項は、取得後に対応する工事の候補です。休館施設の再開や用途変更では、管轄の消防署へ図面を持って相談します。
エレベーター
保守契約の種類と制御盤の年式を確認します。停止すれば上階の客室を販売できなくなるため、修理代だけでなく売上への影響まで見ておきます。
厨房と排水
グリストラップ、ダクトの油汚れ、排水の流れ、ガス設備、清掃履歴を確認します。厨房を使わない計画なら、維持するのか閉じるのかも購入前に決めます。